高齢の方の賃貸アパート経営承継

背景

賃貸アパートを経営する７０代の方。
現在は、アパートの経営を全てご自身でされています。ですが、最近少しずつ草刈りなどの作業がしんどくなり、また修繕や金銭管理等における判断能力が低下し始めているのを実感しております。
また、ご自身の経験から賃貸アパートを含めた財産の相続について考えていかなければならないと思うようになり専門家に相談に行きましたが、しっくりとくる答えが見つからず悩んでいました。特に賃貸アパート事業は自身に認知症や万が一のことがあれば、入居者はじめ迷惑をかける範囲が広いことから、元気なうちに運営管理を娘に承継していかなければならないと危機感をお持ちでした。

相談内容

何もせずに相続になれば、賃貸アパート経営を全く知らない娘が所有者になることになります。それだけではなく、ご自身が認知症等で意思表示ができなくなれば、新たな入居者を迎え入れることや、金融機関への弁済、定期的な修繕、経営にかかる契約、最悪の場合、経営が続けていけなくなる可能性がある。
そうならないように事前に対策をしておく必要があります。

つまり、この方の解決すべき問題は、
「経営手法の承継」「経営を止めない認知症対策」です。
この２つの問題をどのようにして解決し、安心して過ごしていただけるか？

お父様の財産を長女様が管理できるよう家族信託契約を締結することでこの２つの問題を解決します。

お父様名義の財産を、長女様が
①　家族信託当初はお父様（扶養家族含む）の為に、
②　お父様が亡き後は母親の為に、
賃貸アパートを運用管理できる契約書を作成することで、このあとお父様に何かがあっても安定した経営が実現できます。

ご提案した家族信託契約の概要

ご提案した家族信託の概要

委託者兼受益者：
お父様
受益者代理人：
お母様（お父様認知症発症時にお父様の権利を代理行使する役割）
受託者：
長女様、第２受託者：二女様
受託者権限：
賃貸アパートの売却・賃貸・建替え・修繕・賃料管理・入居者対応・抵当権抹消に関する事項等
信託財産：
賃貸アパート土地・建物、アパート経営に要する預貯金

信託契約で実現できたこと

賃貸アパートの運営管理を引き継ぐことでお父様の健康状態に左右されない経営を実現
生前中に信託することで長女様に当事者意識が芽生える。経営ノウハウの引継ぎもスムーズに
お父様が亡くなった後もお母様の安定した生活を
信託財産に関しては契約時に帰属先を決めるため遺言が不要となる
受託者がお父様と合わせて債務者になることで金融機関への信頼度も向上

長年にわたって抱えていた経営課題が家族信託によって今後の道筋をお示しすることができました。